Hipoteka – 7 zagadnień, które warto znać

Hipoteka jest jedną z podstawowych form zabezpieczenia udzielanych kredytów czy pożyczek, w tym pożyczek społecznościowych. Zgodnie z obowiązującymi przepisami stanowi ograniczone prawo rzeczowe, które przysługuje wierzycielowi hipotecznemu, zabezpieczając wierzytelności jakie ma wobec niego właściciel nieruchomości, zwany też dłużnikiem hipotecznym. Wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo zaspokojenia swoich wierzytelności z nieruchomości, na której ciąży hipoteka, przed wierzycielami osobistymi dłużnika. W związku z tym, że hipoteka obciąża konkretną nieruchomość, wierzyciel może dochodzić swoich zobowiązań nawet wtedy, gdy zmienia się właściciel nieruchomości. Co jeszcze warto o niej wiedzieć?

1. Wierzycielem hipotecznym może być praktycznie każdy podmiot, w tym osoba fizyczna

Najczęściej wierzycielem hipotecznym jest bank, który w ten sposób zabezpiecza dług, nazywany kredytem hipotecznym. Nie ma jednak przeciwwskazań by był nim inny podmiot – osoba prawna lub nawet fizyczna: SKOK, fundusz inwestycyjny, organ administracji państwowej, prywatna firma, czy też prywatna osoba.

Wierzycielem hipotecznym może być właściwie każdy, jeśli taką właśnie umowę zawarto. Przykładowo: Pani Kowalska może pożyczyć sąsiadowi, Panu Nowakowi, 150 000 zł na założenie firmy i zabezpieczyć dług hipoteką na należącym do Pana Nowaka domu.

2. Każdy może sprawdzić Twoją hipotekę

W związku z faktem, iż Rejestr Ksiąg Wieczystych jest jawny, teoretycznie każdy może sprawdzić czy w księdze wieczystej dotyczącej Twojej nieruchomości jest wpis o hipotece, a nawet dowiedzieć się o jej wartości. Jest to konieczne ze względu na zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Dzięki temu osoba kupująca mieszkanie może przed zakupem sprawdzić czy mieszkanie, które chce nabyć nie jest zadłużone, a jeśli jest, to na jaką kwotę. Należy dodać, że jest to możliwe tylko pod warunkiem znajomości numeru księgi wieczystej wybranej nieruchomości.

3. Nieruchomość nie przechodzi na własność wierzyciela w razie niespłacenia długu

Jeśli dług nie zostanie spłacony, nieruchomość zostaje sprzedana. Zazwyczaj odbywa się to w formie licytacji komorniczej, choć przeważnie właściciel ma czas by samodzielnie sprzedać nieruchomość i szansę by uzyskać lepszą cenę. Właścicielowi zależy na jak najlepszej sprzedaży, ponieważ wierzyciel zabiera z uzyskanej kwoty jedynie swój dług, reszta pozostaje w rękach byłego właściciela.

Przykładowo: Jeśli Pan Wiśniewski miał spłacić bankowi jeszcze 167 000 zł, a jego mieszkanie zostało sprzedane za 300 000 zł, to 133 000 zł pozostanie dla niego.

4. Wartość hipoteki nie powinna przekraczać wartości nieruchomości, ale może się tak zdarzyć

Do księgi wieczystej wpisuje się wartość zobowiązania jakie zabezpiecza hipoteka. Z oczywistych względów nie ma sensu wpisywać tam zobowiązania wyższego niż rzeczywista wartość nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że ceny nieruchomości się zmieniają. Może więc zdarzyć się, że dom o wartości 500 000 zł, miał wpisaną hipotekę na 300 000 zł, ale ucierpiał w wyniku pożaru i obecnie jest warty tylko 250 000 zł.

5. Niewiedza na temat obciążenia hipotecznego nieruchomości nie zwalnia od odpowiedzialności

Jeśli nieruchomość obciążona hipoteką zmienia właściciela, hipoteka pozostaje nadal na nieruchomości. Wierzyciel wciąż może ściągnąć swoje zobowiązanie, np. wymuszając sprzedaż nieruchomości. Warto o tym pamiętać kupując nieruchomość obciążoną hipoteką. Nowy właściciel nie może tłumaczyć się tym, że o hipotece nie wiedział – powinien był sprawdzić ją w księdze wieczystej przed dokonaniem transakcji.

6. Hipoteka powstaje najczęściej w drodze umowy

Hipoteka powstaje przeważnie w drodze umowy pomiędzy zainteresowanymi stronami. By była ważna oraz możliwa do wpisania do księgi wieczystej nieruchomości, umowa powinna być w formie: pisemnej – jeśli wierzycielem zostaje bank lub SKOK; aktu notarialnego – jeśli wierzycielem zostaje jakakolwiek inna osoba fizyczna lub prawna. Hipoteka może też powstać w drodze decyzji administracyjnej lub orzeczenia sądu.

Właściwym momentem powstania hipoteki jest dokonanie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. W przypadku umowy z bankiem lub SKOK-iem poinformowanie Wydziału Ksiąg Wieczystych odpowiedniego sądu jest obowiązkiem właściciela nieruchomości. W przypadku, gdy umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego, formalności tych dokonuje notariusz.

7. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nie odbywa się automatycznie

Po spłacie zobowiązania, właściciel nieruchomości powinien dokonać wykreślenia wpisu o hipotece z księgi wieczystej. Nie dzieje się to automatycznie nawet wtedy, kiedy wierzycielem był bank. Właściciel nieruchomości powinien dostarczyć dowód spłaty zobowiązania, wnieść opłatę za wpis i złożyć wniosek na formularzu KW-WPIS.