Hipoteka kaucyjna – czym jest i czy nadal obowiązuje?
Przeglądając księgi wieczyste często możemy natknąć się na dwa wpisy pod tą samą datą – jeden oznaczony jako hipoteka umowna zwykła, drugi – jako hipoteka umowna kaucyjna. Hipoteka kaucyjna to stosowany do 2011 sposób zabezpieczania wierzytelności na nieruchomości, z którego często korzystały banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych w walucie obcej. Na czym ona dokładnie polegała oraz jakie są różnice między hipoteką kaucyjną a zwykłą?
Na czym polega hipoteka kaucyjna?
Hipoteka kaucyjna to hipoteka, która zabezpiecza wierzytelności o nieoznaczonej kwocie. Jest ona zatem ustanawiana do jakiejś maksymalnej sumy, w ramach której wierzyciel może dochodzić swoich roszczeń. Hipoteka kaucyjna jest formą zabezpieczania wierzytelności, która była obecna w polskim systemie prawnym przed 2011 rokiem.
Hipoteka kaucyjna – czy nadal funkcjonuje?
Od 20 lutego 2011 roku zaczęła obowiązywać nowa ustawa o księgach wieczystych i hipotece, w której mowa jest wyłącznie o jednym typie hipoteki. A więc od nowelizacji z 2011 hipoteka kaucyjna nie jest stosowana, ale te hipoteki kaucyjne, które zostały już ustanowione, zachowują swoją ważność aż do momentu wygaśnięcia zabezpieczanych przez nie wierzytelności.
Różnice pomiędzy hipoteką kaucyjną a zwykłą
Przed 2011 rokiem funkcjonowały dwa rodzaje hipoteki – zwykła i kaucyjna. Banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych zazwyczaj stosowały obie, co wynikało z odmiennej konstrukcji obu form zabezpieczeń. Hipoteka zwykła była stosowana do wierzytelności już istniejącej, której dokładna kwota była znana. W przypadku kredytu zabezpieczała więc jego kapitał. Z kolei hipoteka kaucyjna dotyczyła wierzytelności przyszłych, których kwota w momencie ustanawiania zabezpieczenia jeszcze nie mogła być sprecyzowana. Banki wykorzystywały ją więc do zabezpieczania wierzytelności pobocznych wynikających z kredytu, czyli głównie odsetek.
Przykłady zastosowania hipoteki kaucyjnej
Hipoteka kaucyjna w księdze wieczystej najczęściej oznacza zabezpieczenie wierzytelności odsetkowej związanej z kredytem hipotecznym. Jej zastosowanie było jednak znacznie szersze, ponieważ była ona ustanawiana także w przypadku zabezpieczania:
– kredytów denominowanych w walucie obcej (wartość takiego kredytu w przyszłości zależała od bieżącego kursu walutowego);
– wierzytelności zbywanych przez indos (np. weksli i czeków);
– wszelkich innych wierzytelności, których wartość nie była znana w momencie ustanawiania zabezpieczenia np. przy poręczeniach i gwarancjach bankowych, zabezpieczaniu zapłaty należnych alimentów, czy odszkodowań.
Kiedy wygasała hipoteka kaucyjna?
Obowiązujące przez 2011 rokiem przepisy dokładnie określały, kiedy wygasa hipoteka kaucyjna. Jej wygaśnięcie następowało w momencie wygaśnięcia wierzytelności, a więc gdy dłużnik (właściciel nieruchomości) spłacił zobowiązanie.
Warto też wiedzieć, jak przedstawia się kwestia przedawnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną. Otóż zgodnie z art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel ma prawo dochodzić zaspokojenia roszczeń z nieruchomości zabezpieczonej hipoteką, nawet jeśli wierzytelność uległa przedawnieniu.
Podsumowanie
Hipoteka kaucyjna jest formą zabezpieczania wierzytelności, która była obecna w polskim systemie prawnym do 2011 roku. Dotyczyła głównie kredytów denominowanych w walucie obcej, gdzie nie dało się z góry określić całkowitej kwoty wierzytelności. Hipoteki kaucyjne ustanowione przed 2011 zachowują swoją ważność aż do momentu wygaśnięcia zabezpieczanych przez nie wierzytelności.