Operat szacunkowy i wycena rzeczoznawcy – co powinieneś wiedzieć?

Nieodłącznym elementem związanym z obrotem nieruchomościami jest sporządzenie operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym przygotowywanym przez rzeczoznawcę po dokonaniu oceny wartości danej nieruchomości. Treść takiego pisma powinna być opracowana w określony sposób, odpowiadający przepisom, tak aby zostały w nim uwzględnione wszystkie niezbędne elementy. Rzeczoznawca odpowiada prawnie za informacje zawarte w operacie, dlatego wycena musi być oparta na prawidłowych analizach i wyliczeniach. Rzeczoznawca majątkowy zajmując się wyceną wartości nieruchomości i jej części składowych ma obowiązek postępować w sposób obiektywny, niezależny i staranny. Stawki rzeczoznawców majątkowych nie są narzucone z góry, jak ma to częściowo miejsce w przypadku notariuszy. Cena operatu szacunkowego zależy więc głównie od skali trudności usługi. Istotna jest również lokalizacja nieruchomości – wyższe stawki ma specjalista pracujący w dużym mieście, niż na prowincji.

Operat szacunkowy może zostać wykorzystany jako dokument potwierdzający wartość nieruchomości przed urzędami i sądami, a także w sprawach bankowych. Najczęściej spotyka się operaty szacunkowe wykonane wobec mieszkań czy domów. Jednak w równym stopniu dotyczą one także działek rolnych i leśnych, obiektów przemysłowych, zabytków, infrastruktury transportowej, magazynów, centrów logistycznych czy obiektów rekreacyjnych i turystycznych.

Operat szacunkowy musi być sporządzony na piśmie i spełniać określone wymogi. Forma i treść tego dokumentu muszą być ujednolicone, bez względu na to, w jakiej miejscowości został on sporządzony i przez kogo. W dokumencie muszą być więc opisane: podstawy prawne wykonanych czynności, ich uwarunkowania, rozwiązania merytoryczne, tok dokonanych obliczeń czy przyjęte metody. Operat szacunkowy powstaje w oparciu o konkretne szablony, których forma wynika z obowiązujących przepisów. W ten sposób uzyskuje się przejrzyste dokumenty, które łatwiej się analizuje i porównuje ze sobą.

Operat szacunkowy sporządza się przy kupnie/sprzedaży nieruchomości. Chodzi zarówno o transakcje pomiędzy osobami fizycznymi, jak i przedsiębiorstwami. Profesjonalna wycena domu lub mieszkania konieczna jest również przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny – operat jest dokumentem wymaganym przez bank. Do tego dochodzą kwestie spadkowe, rozwodowe czy darowizny. Oczywiście, zlecenie profesjonalnej wyceny nieruchomości może odbyć się praktycznie w każdym momencie, czyli np. wtedy, kiedy chcemy poznać wartość domu, w którym mieszkamy. Trzeba jednak pamiętać o kosztach związanych ze sporządzeniem operatu, a te zaczynają się od kilkuset złotych.

Operat szacunkowy jest ważny przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jednak w praktyce jego realna wartość rynkowa ważna jest kilka miesięcy. Zaleca się, aby zlecać wykonanie operatu szacunkowego tuż przed zakupem lub sprzedażą majątku nieruchomego, czy inną czynnością. Im bardziej aktualny jest operat szacunkowy, tym lepiej, a wynika to z faktu, że rynek nieruchomości bywa niestabilny, a ceny nieruchomości zmieniają się bardzo szybko – w skali roku średnia cena mkw. w danej nieruchomości może wzrosnąć nawet o dwadzieścia kilka procent. Na cenę mieszkania lub domu wpływ mają również czynniki bezpośrednio z nim związane, jak remont generalny czy zniszczenia, jakim uległ budynek.

Zdecydowanie najczęściej z operatem szacunkowym mamy do czynienia przy okazji ubiegania się o kredyt hipoteczny. Ten dokument daje bankowi wiedzę na temat realnej wartości nieruchomości. Dzięki temu nie dojdzie do sytuacji, w której bank udzieli zbyt dużego lub zbyt niskiego kredytu. Ponadto wartość nieruchomości ma ogromny wpływ na samą decyzję o przyznaniu finansowania – w końcu nieruchomość, po obciążeniu jej hipoteką, będzie stanowić zabezpieczenie kredytu. Dzięki operatowi szacunkowemu bank może ocenić wysokość wkładu własnego klienta. Jeśli nieruchomość jest bardzo wartościowa, to ten wkład może być nieco niższy, ponieważ już sama nieruchomość stanowi dostateczne zabezpieczenie. W przeciwnym razie kredytobiorca może się spotkać z żądaniem podwyższenia wkładu własnego lub wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu.